개정된 임대차3법 주택임대차보호법 핵심정리(계약갱신청구권제,전월세상한제,전월세신고제)

오늘은 2020년 7월 31일부터 개정되어 시행이 되고 있는 임대차 3 법에 대해 알아보려고 합니다.
임대차 3 법은 계약갱신청구권제, 전월세 상한제, 전월세 신고제 이렇게 3개의 주택임대차 보호법이 개정되었습니다.

전세나 월세로 거주하시는 많은 분들과, 전세 계약 2년이 끝나가시는 분들, 그리고 임대를 주고 있는 집주인 분들까지 

이제 필수로 알아야 하는 이번 임대차 3 법을 함께 공부해보시죠 :)

 

1. 계약갱신청구권

이름 그대로 거주하는 자가 계약을 갱신하는 것을 청구할 수 있는 권리라는 뜻입니다.
 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우에

정당한 사유 없이 갱신의 요구를 거절하지 못합니다.

임차인이 희망할 경우 1회 계약을 연장할 수 있어 총 2년+2년(연장) 하여 4년을 거주할 수 있습니다.

 

주변에 임대인이 갑자기 나가라고 해서 전세 집을 다시 구해야 하는 경우에 난감해하는 케이스를 많이 보셨죠?

부동산 대책 이후 전월세 거주자의 권리를 조금 강화한 것으로 보입니다.

 

하지만 임대인이 실 거주를 하겠다는 경우에는 계약 갱신 시 거절이 가능합니다. 

그 외 정당한 사유 없이 본인이 아닌 제삼자에게 목적 주택을 임대하는 경우 등으로,

계약 갱신을 거절할 경우 거주하고 있는 전월세 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

2. 전월세 상한제

 

전월세 상한제는 기존의 전월세 계약을 갱신할 경우, 임대인이 임대료를 5% 범위로 인상할 수 없습니다.

이것 또한 주변에서 갑자기 집주인이 무리한 보증금 또는 월세를 올려달라고 연락이 왔다! 하면서,

당장 급한 목돈을 대출로 보증금을 급하게 마련하기도 하는 경우를 봤었습니다.

 

하지만 이제는 급한 목돈을 대출 등으로 마련하지 않아도 되도록 규정이 바꾸었습니다.

전월세 상한제는 또한 임대인과 임차인의 쌍방의 합의가 있더라도 계약 갱신 시 5% 이상 임대료를 인상할 수 없으며,

만일 기존의 임차인과의 계약이 종료되고 새로운 임차인과 전월세를 새롭게 계약할 경우에는 5% 상한제가 적용되지 않는 점도 알아두시기 바랍니다.

 

임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.
임대인과 임차인은 협의를 통해 5% 이내로 임대료를 정할 수 있으며, 임차인의 동의가 있을 경우 전세에서 월세로 변경하는 것이 가능하다고 하니 변경할 계획이 있는 경우 참고하시기 바랍니다.

 

3. 전월세 신고제

 

2021년 6월 시행 예정인 전월세 신고제는 전세나 월세를 계약 후 30일 이내 실거래가를 신고하는 제도로,

임대차의 실거래 정보를 투명하게 취합하여 임차인에게 시세정보를 알려주기 위한 목적으로 신고제가 도입되었습니다.

 

2021년 시행될 전월세 신고제는 임대차 계약 시 한 달 이내에 등록을 해야 하며,

만약 계약의 일정 변경 사항이 생길 경우에도 지자체에 임대인이 신고를 직접 해야 합니다.

보통의 경우 임대 계약 후 임차인은 확정일자를 필수로 받아야 한다는 말을 부동산 관련 꿀팁에서 많이 보셨을 것입니다. 하지만 임대인의 세금 미납과 관련된 과세적 문제 또는 이사에 정신이 없어 잊어버렸을 경우 확정일자를 놓치는 경우가 있습니다. 그동안은 확정일자는 임차인의 보증금 및 권리를 보호받을 수 있는 강력한 권리로 꼭 잊어먹으면 안 되는 부분이었습니다.

 

 

이제 전월세 신고제의 시행으로 임차인이 별도로 확정일자를 신고하지 않아도 본인의 권리를 보호받을 수 있어

임차인들이 법적으로 놓치고 있던 부분들에 대해 자동으로 보호를 받을 수 있게 됩니다.

 

평소 보증금을 못 돌려받을까 걱정되고 전세금을 떼이는 경우를 많이 보셨을 것입니다. 

전월세 신고제가 시행되면 계약을 신고한 동시 자동으로 확정일자가 주어져

보증금을 보호받을 수 있어 임대인과의 논쟁을 벌이지 않아도 됩니다.

 

조금 더 투명하게 실거래 정보들이 취합되어 합리적인 계약 문화가 자리 잡힐 수 있을 것이지만,

일부 특수 임대를 진행하고 있는 건물주 및 집주인들의 경우 난감한 경우도 있다고 합니다.

 

오늘 이렇게 3가지 임대차 3 법에 대해서 알아보았는데, 개인적으로 저도 포스팅하면서 공부가 되었습니다 :)

말도 많고 논란도 많은 현재 부동산 관련 대책이 자리 잡히고 일부는 개선되어 안정화가 되면 좋겠습니다.